近日,上海首張房票落地金山。
在金山衛鎮橫浦村的動遷中,有當地居民選擇了房票安置,其憑房票直接購買了一套位于金山濱海城區的商品房住宅,并按照7%比例獲得了約20萬元的獎勵。這是《金山區房票安置實施辦法(試行)》出臺后,上海市發放并使用的首張房票。
最近一兩年,選擇房票作為安置手段的城市越來越多,已經逐步由二、三線城市,擴展到一線城市。未來,在城市舊改安置中,房票會逐漸過渡成主流甚至唯一的安置方式嗎?
金山的試點
雖然上海第一張房票在8月正式被使用,但相關政策在6月已經發布。
今年6月12日,上海金山區房管局印發《金山區房票安置實施辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)?!掇k法》自當日起施行,有效期2年。
更早之前的5月,上海市住建委對市政協十四屆二次會議第0936號提案(“關于創新‘兩舊一村’改造模式,推出房票機制的提案”)作出答復,透露將對部分商品房去化有一定難度、合作企業資金有壓力、屬地政府有積極性的“城中村”改造項目,創新試點房票安置方式。
相比同類補償,金山的房票補償,激勵金額較高?!掇k法》明確,被補償人選擇房票安置方式的,按照補償協議給予補償款總金額7%的獎勵作為房票安置政策性獎勵。
而此前部分城市使用房票的獎勵,大多為補償款總金額的3%或5%。
金山區房管局有關負責人對媒體表示,房票是動遷安置中貨幣補償的一種補充方式,相比產權調換方式(即選擇動遷安置房),群眾選擇房票安置,一來可以購買商品房住宅,二來可以直接拿現房,縮短在外過渡的時間。
“相比單一的貨幣補償方式,房票可額外獲得一定比例的獎勵。而對一個地區來說,還有望拉動本地區商品房樓盤銷售,并有利于防止建設過多的動遷安置房,降低政府資金成本壓力?!鄙鲜鲐撠熑吮硎?。
根據金山區的規則,拿著房票,拆遷居民可以在指定的“房源超市”選擇適合的房子。具體操作過程中,如果實際購房款高于房票面值,差額需要自己支付;如果購房款低于房票面值,政府會退現金給購房者。此外,購房者還可以獲得一定比例的政策性現金獎勵,這筆錢由開發商和相關政府單位共同支付。
值得關注的是,首先使用房票的這戶上海居民,其整體的動遷時間將大幅縮短。根據公開信息,今年5月,首先使用房票居民所在的橫浦村,集體土地才啟動拆遷。
據了解,目前金山區“房源超市”首批的10個樓盤都是現房,備案單價區間在2.01萬~3.87萬元/平方米,有戶型較小的,比如65平方米的住房,也有超過160平方米的大戶型。未來,“房源超市”還會上架六個月內竣工交付的期房。
為何一線城市紛紛加入?
事實上,加入房票安置行列的一線城市不僅僅是上海。今年7月,北京也發布了《北京市通州區房票安置實施方案(試行)》征求意見的通知(以下簡稱“征求意見通知”),公開征集意見時間為2024年7月4日至2024年7月12日。
在更早的2024年1月,廣州市荔灣區石圍塘征拆項目發出廣州的首張房票。
“觀察全國重點城市的房票政策和推進情況,主要是在郊區市場進行的。2023年以來各大城市的房屋交易市場中,郊區市場的壓力比較大,市區的活躍度要更高,進而造成了市場分化的現象?!鄙虾R拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進說。
以上海市金山區為例,據多家機構統計,2023年,金山區新房成交均價約為2.7萬元/平方米,這與上海核心區房價相差甚大,甚至只有部分核心區的四分之一甚至五分之一。
而金山距離上海主城核心區的距離也較遠。比如從上海南站出發,乘坐“小火車”一路南下,穿過閔行和松江,約1個小時后,可到達終點金山衛站,這里便是與浙江嘉興相鄰的上海市金山區。
今年初,金山區為了進一步促進當地新房銷售,發布消息稱“買房免費坐地鐵”,即在金山購置建發房產、復地產發、華紡房地產、新華房地產、光明地產、佳運置業、北京建工、保利發展、新金山投控集團9家開發商的指定樓盤,可享五年免費軌交通勤,該政策自2024年1月2日起生效。
在嚴躍進看來,郊區市場落實房票政策,客觀上可以引導購房需求的釋放,在促進去庫存和提振交易活躍度的同時,對于全市各區的市場均衡發展具有積極作用。
此外,以往大城市的舊改,補償安置給地方財政帶來一定壓力。
以首先推出房票的一線城市廣州為例,2023年廣州全市至少推進127個城中村改造項目,是近些年規模最大的。
根據《廣州市城市更新專項規劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021—2035年)》,至2035年廣州推進城中村全面或混合改造項目165個,其中全面改造150個、混合改造15個。今年7月,號稱廣州最貴的城中村改造項目——康鷺舊改項目啟動建設。該項目規劃總建筑面積約378萬平方米,計劃改造成本高達304.65億元。
在嚴躍進看來,一線城市拆遷資金需求量較大,與此同時城中村加快改善住房需求的迫切性也比較強。通過房票這類制度創新,加快了舊改工作的進度,最終實實在在地促進了城中村改造各項既定目標的實現。
今年超40城推出房票
中指研究院指出,房票安置作為特殊的貨幣化安置方式,相較于直接貨幣補償,有助于鎖定購房需求在本地釋放,同時一定程度上緩解了地方政府短期財政集中支出的壓力。根據中指研究院不完全統計,僅今年以來,就有超40城出臺落地房票安置政策。
早在2015年,就有城市在棚戶區改造拆遷安置中推出房票制度,但主要集中在三、四線城市。
中金公司發布的數據則顯示,本輪周期中房票政策集中推行始于2022年中,并在2023年延續擴張態勢。截至2023年末,全國范圍內累計推出131條房票政策,涉及75個城市和123個行政區劃,且在重點一、二線城市的覆蓋度越來越高,政策力度明顯超過2015—2018年棚改時期使用范圍。
不少分析認為,這與目前地產市場從增量市場向存量市場過渡息息相關。
在嚴躍進看來,過去保障房市場的發展,更注重購地和開發,屬于增量市場的范疇。如今,房地產對宏觀經濟的貢獻方式從增量拉動為主轉向存量帶動為主。2024年在落實“消化存量房產和優化增量住房”的政策措施中,保障房的建設和籌集思路有重要變化,即圍繞消化存量房產做足文章。他說:“房票發放,減少了動拆遷安置房的傳統建造工作,同時和消化存量房產有機結合,更好地助力‘增存統籌’工作?!?/p>
目前看,房票交易的規則越來越趨于靈活多樣。比如部分城市還放松了對房票流通轉讓的限制。廈門市允許房票進行流通轉讓,即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下,房票可以轉讓給第三人使用,同時一張初始房票可以分割金額轉讓給多人。北京市通州區發布的征求意見通知則顯示,房票允許向騰退申請人直系親屬(配偶、父母、子女)實名轉讓一次。
還有政策則提出,如果不使用房票,當地會按照房票金額的現金返還。比如北京市通州區的征求意見通知顯示,房票使用期限自房票核發之日起計算,最長不超過12個月。房票使用期限內未使用的,按房票面值以現金方式支付騰退申請人。
未來房票使用范圍是否會越來越大,甚至成為某些城市唯一的安置方式?
“未來,回遷房安置(給房)、貨幣安置(給錢)、房票安置(給票)將是并存的三種模式,并非會強制被拆遷戶選擇房票安置,而是安置的多元化。當然,地方政府在政策上會鼓勵房票安置。比如,加大財政補貼、商品房打折、提高房源與需求的匹配度?!睆V州城規院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。
在李宇嘉看來,這些都有望提升城中村改造房票安置的可行性。但值得注意的是,告別大拆大建之后,隨著地方財力緊張,部分城中村房屋評估價值較低,無法1:1置換商品房,房源匹配難度大。此外,部分城市房票安置的區域,與原來舊改區域存在一定距離,不少居民并不愿意搬遷至此。因此,他建議將二手住房也納入房票安置的范疇,進一步增加房票安置的房源選擇。(趙越)
轉自:中國新聞周刊
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